ВИП отдых в Европе, туры на острова : Замки и виллы

Недвижимость в Тайланде покупка, аренда вилл


Недвижимость в Тайланде покупка, аренда вилл
виллы в тайланде
Покупка и аренда вилл в Тайланде: общие вопросы, законодательство, цены. Общий уровень цен на недвижимость Тайланда достаточно низок в сравнении в европейским и российским. При этом как качество жилья и предлагаемых вместе с ним услуг (бассейны, охрана, паркинги, сервис) на порядок выше российского. Даже жилье высочайшего уровня, рассчитанное на весьма взыскательных и требовательных европейских покупателей, предлагается в Тайланде по ценам за метр, не превышающим средних показателей недвижимости в Москве.
  
: Спланировать тур в Тайланд

наша рекомендация Наша рекомендация!

Тайланд - аренда вилл

Пляжный отдых, экскурсионные туры...
бангкок от 60 $ за номер в сутки

VIP отдых пляжный и семейный отдыхСвадебное путешесвиеСПА отдых забронировать

 

Индивидуальные туры из Москвы на 7 ночей/ 8 дней 2 взрослых  от 2700 €,  авиабилеты, трансфер и страховка включены

 

Города - что посмотреть

Курорты Тайланда
Гольф в Тайланде
Свадьба в Тайланде

 

Общий уровень цен на недвижимость Тайланда достаточно низок в сравнении в европейским и российским. При этом как качество жилья и предлагаемых вместе с ним услуг (бассейны, охрана, паркинги, сервис) на порядок выше российского. Даже жилье высочайшего уровня, рассчитанное на весьма взыскательных и требовательных европейских покупателей, предлагается в Тайланде по ценам за метр, не превышающим средних показателей недвижимости в Москве.

 

Аренда вилл на Пхукете

 

 

 

ТАИЛАНД – ИНТЕРЕСНЫЕ ФАКТЫ

  • Единственная страна в Юго – Восточной Азии, которая никогда не была колонией (голова слона)
  • Столица Бангкок/Крунгтеп (полное название – 150 букв, в Книге Рекордов Гиннеса)
  • Территория равна Франции, численность населения равна половине населения России
  • Конституционная монархия, король Рама IХ (самый долгоправящий, в Книге Рекордов Гиннеса)
  • Таиский алфавит — 2 по величине в мире (в Книге Рекордов Гиннеса)
  • 32 000 буддийских храмов, где проживает около 370 000 монахов (1 монах на 170 граждан)
  • Один из крупнейших поставщиков натурального каучука на мировом рынке
  • Русский композитор П.А. Щуровский написал музыку гимна Таиланда
  • Королевские гвардейцы носят форму российских лейб-гусар
  • Сын короля Рамы V - Чакрабон учился, служил в России и был женат на Екатерине Десницкой, которая родила ему сына
  • За пределами «туристической зоны», страна строгих семейных ценностей и буддийской религиозной морали

 

 

Почему ТАИЛАНД?

  • Популярнейшее место для отдыха
  • Высокие темпы роста экономики
  • Развитая инфраструктура
  • Хорошая экология
  • Вечное лето!
  • Высокий уровень сервиса
  • Море
  • Пляжи
  • Разнообразие развлечений для взрослых и детей

 

ЭКОНОМИКА

  • 2-я страна по темпам роста экономики в ЮВА (после Индонезии)
  • ВВП:
  • 90-е годы - экономика стала экспортоориентированной, с 2000 года устойчивый рост ВВП на 4-5% в год
  • 4-я страна по ВВП на душу населения в Азии (вслед за Сингапуром, Брунеем и Малайзией)
  • Таиланд мало зависит от импорта, а структура ВВП напоминает структуру развитых стран – доля промышленности составляет более 43% ВВП
  • Туризм составляет около 10% ВВП. Поток туристов в Таиланд каждый год растет. В 2011 году страну посетило 14,5 млн человек, в 2012 году только россиян ожидается более 1 млн.
  • Производство:
  • 60–80-е годы - создана своя промышленность, что позволило заместить импорт национальным производством
  • 1-ый в мире производитель компонентов для винчестеров, 2-й – по их экспорту после Китая (40–45% мирового производства)
  • 2-й в мире производитель вольфрама
  • 3-й в мире производитель олова
  • 3-й в Азии производитель автомобилей (после Японии и Южная Корея)
  • Сельское хозяйство:
  • 1-й в мире экспортер риса
  • 2-й в мире экспортер морепродуктов (тунца и креветок), сахара
  • 5-й в мире экспортер мяса птицы
  • Крупнейший поставщик натурального каучука и драгоценных и полудрагоценных камней

 

ЗАРУБЕЖНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ

  • Иностранные инвестиции в производство:
  • Активная поддержка малого бизнеса. В мировом рейтинге благоприятствия ведению бизнеса Таиланд на высоком 12-м месте!
  • Открыты филиалы транснациональных корпораций практически всего мира – General Electric, Bayer, BMW, Toyota, Honda, Suzuki, Toshiba, Procter & Gamble и т.д.
  • Находятся заводы более 300 японских компаний, четверть фабрик мира по производству жестких дисков (Western Digital, Hitachi GST, Toshiba и т.д.), предприятия по производству комплектующих для международных корпораций.
  • Основные инвесторы: Япония и США. Только в прошлом, как известно, не самом лучшем для мировой экономики году, зарубежные инвестиции в Таиланд составили $16 млрд.
  • Иностранные инвестиции в строительство:
  • В настоящем Таиланд стал одним из лидеров на рынке зарубежной недвижимости (иностранец может оформлять недвиж-ть в полную собственность, рассрочки до 5 лет под 5-8% годовых, нет налогов на недвижимость, рентные программы с гарантированным доходом 7-8% годовых)
  • На популярных курортах, например, на острове Пхукет, доля иностранных покупателей составляет больше 80%, из них 34% - наши соотечественники!

пхукет

Почему ПХУКЕТ?

  • Самый большой остров Таиланда
  • Омывается водами Андаманского моря (Индийский океан)
  • Размеры: 50 км. х 21 км.
  • Население: 280 000 чел.
  • 70 % территории - тропические леса
  • Местность гористая, самая высокая точка - Пик Двенадцати Тростинок, 750 метров над уровнем моря

 

 

ПХУКЕТ – престижный курорт мирового класса

  • Ведущие сети отелей расширяют своё присутствие на острове
  • Международный аэропорт на Пхукете
  • Развитая инфраструктура
  • Собственные энергоносители и телекоммуникации
  • Сеть крупнейших супермаркетов Tesco Lotus, Big C, Central Festival
  • Торгово-развлекательные комплексы
  • Магазины известных торговых марок – Gucci, Armani, Cartier
  • Международные школы
  • Международные медицинские центры и больницы
  • Уникальные места (острова Пхи-Пхи) и заповедные зоны (Пханг Нга)
  • Все водные виды спорта: дайвинг, сёрфинг, яхтенный спорт, рыбалка и т.д.

 

Бизнесмены, которые инвестируют в Пхукет

  • Англичанин Гулу Лалвани (в десятке самых богатых людей Великобритании – проект Royal Phuket Marina, яхт-клуб международного уровня с виллами и акваминиумом)
  • Аллан Земан (один из самых влиятельных бизнесменов в Азии из Гонконга – проект Andara Resort)
  • Ричард Ли (в двадцатке самых богатых людей Азии, чьё состояние оценивается в 1,3 млрд.$ - Thai muang golf course с виллами и отелем
  • Дэвид Ллойд (бывший профессиональный теннисист, уважаемый бизнесмен, создатель мировой сети David Lloyd Resort – проект Cape Sawan)

 

Самый крупный рост цен на недвижимость в Азии

Исследование CB Richard Ellis - одного из крупнейших международных агентств по недвижимости

Количество земель под застройку уменьшается, а спрос на недвижимость растет

1 кв.м земли на Патонге (самый популярный пляж Пхукета) = 2000-3000 евро

1 кв.м земли (1-2 км. до моря) = 100 – 1000 евро

 

Журнал Asia Property Report

Стоимость кондоминиумов в комплексах класса «люкс» за период 2006-2009 год поднялась на 56%

Цены на виллы в период с 2002 по 2009 год выросли вдвое

 

Журнал Global Property Guide

Таиланд находится на 5 месте в мире по перспективности вложений в недвижимость

Таиланд находится на 1 месте в мире по доходу от сдачи в аренду

Средний период окупаемости вложений за счет сдачи в аренду в Таиланде – 13 лет, во Франции – 25 лет, в Испании – 35 лет

 

Инвестировать в ПХУКЕТ - это выгодно!

Иностранец может покупать недвижимость в свободное владение

Рассрочки до 5 лет под 5-8% годовых

Налог на собственность минимальный (1$ с 1 Рая земли)

Специальные рентные программы уже приносят стабильную прибыль тысячам владельцев

Отпуск в собственном доме и вечное лето !

 

Пхукет, пляж Най Харн. 2-хспальная вилла в тропическом стиле в ухоженном комплексе в окружении гор. На вилле: частный бассейн, душ на открытом воздухе, тропический сад, личная парковка, терраса с лежаками и барной стойкой, уютные спальни, полностью оборудованная кухня, гостиная со столовой, кладовая, кондиционеры. 250 000 $

 

Способы оформления недвижимости:

 

 

 

Квартира

Дом (строение + земля )

Физ. лицо

Юр. лицо, зарегистрированное в Таиланде*

Физ. лицо

Юр. лицо, зарегистрированное в Таиланде

Freehold* - если объект входит в квоту квартир, разрешенных для продажи иностранцам (49%).

Leasehold* - если объект не входит в квоту квартир, разрешенных для продажи иностранцам (51%).

Freehold - не зависит от того, в какой квоте объект.

Freehold - строение

Leasehold - земля

Freehold - строение и земля

*Freehold – свободное владение. При­обретая квартиру в свободное владение, поку­патель становиться владельцем части земли, на которой построено здание, пропорционально купленной площади.

*Leasehold – долгосрочная аренда. Договор аренды земли составляется на 30 лет с двукратным продлением, таким образом, общий срок аренды - 90 лет (30+30+30). При смене собственника недвижимости заключается новый договор аренды на срок 30 лет с условием продления 30+30.

*Юр. лицо, зарегистрированное в Таиланде – процедура открытия компании составляет 3-5 дней. Стоимость 3 000$.

 

Оплата:

1)Резервирование объекта – 2 000 – 3 000$ (наличные, карточка)

2)Выплата оставшейся суммы по графику платежей (денежные средства перечисляются с личного счета из любой страны на реквизиты застройщика):

а) Готовый объект - оплата через месяц после внесения резервационного взноса. Возможна рассрочка до года.

б) Объект на стадии строительства - платежи идут по окончанию определенного этапа: после возведения фундамента, после внутренней отделке и т.д. до окончания строительства.

 

Финансирование:

По законодательству Таиланда иностранное лицо не может получить в тайском банке кредит.

Но некоторые застройщики предлагают финансирование на 50% от стоимости недвижимости до 5 лет под ставку 3 – 5% годовых в зависимости от срока кредитования.

 

Налоги:

– Налоги при переходе права собственности на недвижимость: 1-2% от суммы сделки

– Налог во время владения недвижимостью: 1$ с 16 соток в год!!!

– Налог при сдаче в аренду недвижимости: 12.5% от прибыли за год. Договор аренды необходимо зарегистрировать в Земельном департаменте.

государством.

 

Содержание:

1)Затраты на содержание прилегающей территории: 30-40 Бат за 1 кв. м. – уборка прилегающей территории, стрижка газонов, чистка общего бассейна, охрана, свет на улице, вывоз мусора.

2)Затраты на содержание недвижимости: уборка – 300-400 Бат за раз, чистка частного бассейна – 500 – 1000 Бат за раз, стрижка газона – 500 – 1000 Бат за раз.

3) Коммунальные услуги: 3-6 Бат за Киловатт. Вода при использовании до определенного лимита оплачивается

 

Сдача в аренду

1) Владелец заключает договор с управляющей компанией, которая:

а) Выплачивает гарантированный доход - 7 – 8% годовых от стоимости недвижимости.

б) Делит доход от аренды: 70% - владельцу, 30% - управляющей компании.

2) Владелец самостоятельно сдает в аренду недвижимость через туристические агентства.

 

Виза:

Безвизовый въезд - для граждан РФ не более чем на 30 дней!

Туристическая виза на 3 мес. – свободно выдается в консульстве Таиланда в России или Малайзии. Стоимость 30$ - однократная, 60$ - многократная.

Бизнес – виза на год – выдается на основании приглашения и контракта с работодателем в Таиланде. А так же при открытии Тайской резидентной компании иностранцу – учредителю, имеющему разрешение на работу. Стоимость 150$.

Учебная виза для взрослых на год - выдается в России или Малайзии на основании пакета документов, который готовит языковая школа в Таиланде. Цена 1 000$.

Учебная виза для детей на год - выдается в России или Таиланде на основании пакета документов, который готовит школа в Таиланде.

Пенсионная виза на год – выдается людям старше 50 лет. Необходимо открыть счет в тайском банке и разместить на нем 800 000 Бат на 3 мес. Стоимость 70$ - однократная, 150$ - многократная.

Виза «О» - выдается родственникам тех, кто имеет рабочую, учебную или пенсионную визу при доказательстве родства.

 

 

 

Покупка кондоминиума в Тайланде  (вторичный рынок)

 

 

Процедура покупки кондоминиума на вторичном рынке в Тайланде достаточно проста, так как для данной операции не существует юридических препон. Покупателю лишь необходимо произвести с нашей помощью три несложных действия, соблюдя определенные формальности, и в результате стать счастливым обладателем квартиры в кондоминиуме.

 

1. Первый этап - открытие счета, получение справки.

 Для покупки недвижимости необходимо открыть счет в тайском банке. Счет в банке необходим для получения справки - Foreign Exchange Transaction (FET), которая является подтверждением того, что средства на Ваш счет поступили из-за рубежа и были легально конвертированы в тайские баты. Справка FET является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ условием для оформления квартиры в Вашу частную собственность.  Для открытия счета в банке у иностранца могут попросить предъявить разрешение на работу (work permit), не- туристическую долгосрочную визу либо заручиться гарантией тайского гражданина. Однако – это не проблема. Мы помогаем нашим клиентам абсолютно легально открыть счет при наличии визы или штампа о въезде в паспорте и действительного загранпаспорта и делаем это абсолютно бесплатно. Деньги на банковский счет в Таиланде могут быть внесены либо дорожными (трэвел) чеками, привезенными с собой, либо переведены из зарубежного банка ( подробнее о переводах ). На наличные доллары, евро или любую другую иностранную валюту а также на деньги снятые с пластиковых карт тайские банки справку не выдают. Все средства, поступающие на Ваш счет в тайском банке, конвертируются в баты по текущему курсу банка и зачисляются исключительно в тайских батах. При совершении банковского перевода на счет в тайском банке желательно указать цель перевода - "Приобретение недвижимости в Тайланде", что в дальнейшем облегчит получение справки FET. При приеме на свой тайский счет перевода из-за границы на сумму более $20,000 следует в любом случае получить в банке FET. Эта справка понадобится для того, чтобы впоследствии было возможно без проблем вывести аналогичную сумму денег из Таиланда. Если при переводе из Тайланда справки не будет, то потребуется доказать происхождение денег и факт уплаты налогов на доход.

 

Внимание – на многих сайтах о недвижимости Таиланда часто упоминается справка Thor Thor 3, получаемая в банке по факту зачисления средств на счет. Данная форма в настоящее время заменена FET и ее упоминание некорректно, хотя и распространено, как более привычный термин.

 

2. Второй этап - подписание договора.

После предъявления продавцом документов, подтверждающих право собственности на кондоминиум, можно приступать к подписанию договора. Стандартного договора купли-продажи квартиры не существует, поэтому в различных агентствах недвижимости существуют различные формы договоров. Договор должен описывать кто и у кого покупает, что именно покупает, по какой цене, какова величина аванса, кто оплачивает налоги и до какой даты данный договор должен быть исполнен. При подписании договора покупатель должен заплатить продавцу аванс, подтверждающий серьезность намерений покупателя. Обычно аванс составляет 10% от цены, но может быть увеличен или уменьшен по взаимной договоренности. Договор предусматривает точный срок, до которого должна быть произведена полная оплата и перевод собственности на имя покупателя. Стандартный срок – 2-3 недели, хотя по договоренности сторон он может быть увеличен до нескольких месяцев или уменьшен до 7-10 дней. Как правило, если покупатель отказывается от сделки или не успевает внести деньги в указанный в договоре срок – аванс не возвращается, а в случае если продавец по каким-либо причинам не может в указанный в договоре срок перевести квартиру на имя покупателя – он должен вернуть всю сумму аванса плюс установленный договором штраф в размере 20-100% от суммы аванса. Остаток суммы уплачивается при переоформлении недвижимости непосредственно в Земельном Департаменте (Лэнд Офисе) против свидетельства о собственности на квартиру с уже вписанным именем покупателя.

 

Обращаем Ваше внимание, что договор должен быть подписан на тайском или английском языках. Договор на русском языке, подписанный в Таиланде не имеет юридической силы и в случае каких-то разбирательств не будет принят к рассмотрению тайским судом. Даже если Вы подпишете договор на английском и русском языках – любые споры по договору будут рассматриваться по английской редакции договора.

 

При покупке-продажи квартиры уплачиваются следующие налоги и сборы:

1. Сбор за переход права собственности (Transfer Fee) - 2% от установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости недвижимости (рассчитывается в Лэнд Офисе и отличается от контрактной стоимости недвижимости).

2. Гербовый сбор (Stamp duty) - 0,5% от наибольшей из стоимостей недвижимости (контрактной или установленной оценочной стоимости). Оплачивается в том случае, если данный объект недвижимости находился в собственности последнего владельца более 5 лет.

3. Предпринимательский налог (Special business tax) - 3,3% от наибольшей из стоимостей недвижимости (контрактной или установленной оценочной стоимости). Налог оплачивается, если объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет.

4. Подоходный налог (Withholding tax) – часто называется «налог у источника дохода» или налог с оборота. Данный налог рассчитывается по сложной формуле, которая учитывает оценочную стоимость недвижимости, отрезок времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью и индивидуальную ставку подоходного налога для данного лица.

 

Поскольку размер налогов зависит от множества факторов, точную сумму можно узнать только в Земельном департаменте. С 28 марта 2010 года сумма налогов составляет в зависимости от комбинации упоминаемых выше ставок от 2,5% до 7,5% от стоимости недвижимости.

 

Пример расчета налогов при покупке-продаже квартиры стоимостью 5,000,000 бат на вторичном рынке при условии, что продавец владел собственностью менее 5 лет:

1. Transfer fee 2% - 100,000 THB

2. Specific Business Tax & Local Tax 3.3% - 165,000 THB

3. Income Withholding Tax, примерно - 100,000 THB

4. Прочие сборы, примерно - 300 THB

Итого - 365,300 THB

 

Сумма налогов составляет практически единственные дополнительные расходы при приобретении недвижимости, однако иногда продавец просит вернуть ему часть расходов на квартиру, которые были заплачены им вперед за несколько месяцев или за год – например, за содержание кондоминиума.

 

3. Третий этап – окончательный рассчет и оформление в собственность.

Переоформление квартиры на имя покупателя производится в Земельном Департаменте (Лэнд Офисе), а все документы (как это не удивительно!) оформляются ТОЛЬКО на тайском языке, который является государственным в Королевстве Таиланд. Для оформления необходимы:

- подписанная копия загранпаспорта покупателя;

- справка FET на сумму покупки выданная тайским банком на имя покупателя;

- подписанная копия паспорта или ID продавца;

- справка из управляющей компании Кондоминиума выданная на имя продавца;

- оригинал свидетельства о собственности на квартиру.

Кроме вышеперечисленного, покупателю и продавцу необходимо заполнить на тайском языке и подписать ряд анкет и документов. Сотрудники нашей компании сделают это за Вас (естественно, за исключением подписи) и подадут докменты на переоформление.

 

Обращаем Ваше внимание, что и юристами, и чиновниками Земельного Департамента производится проверка документов на подлинность, а также возможность продажи квартиры иностранцу (то есть наличие иностранной, а не тайской квоты на квартиру). Таким образом, проверяется и гарантируется дальнейшее право покупателя на собственность и чистота сделки по приобретению недвижимости.

 

Окончательный рассчет за квартиру производится как правило непосредственно в Земельном Департаменте (Лэнд Офисе) против свидетельства о собственности на квартиру с уже вписанным именем покупателя. Сумма может передана либо наличными, либо банковским чеком на имя продавца.

 

4. Документы на право собственности.

Покупатель квартиры в кондоминиуме получает следующие документы, удостоверяющие право собственности на приобретённую квартиру (по тайски он называется чаноот):

Свидетельство о праве собственности. На титульной стороне свидетельства приведены все характеристики и данные приобретаемой собственности. На обратной стороне свидетельства перечисляются все владельцы (начиная с самого первого) собственности и включая текущего собственника.

Паспорт владения (в некоторых источниках - «домовая книга»). Для иностранца этот документ не является обязательным, поскольку Вы не гражданин страны и не проживаете в Таиланде постоянно, для тайцев же Паспорт владения является аналогом нашей регистрации.

 

Оба документа, естественно, выдаются только на тайском языке.

 

 

Покупка кондоминиума в Тайланде (новостройка)

 

 

Процедура покупки новостройки в Тайланде еще проще, чем покупка квартиры на вторичном рынке. Основными преимуществами такой покупки является, во первых, то, что для её совершения не обязательно личное присутствие в стране на момент заключения договора, а во-вторых, возможность получения рассрочки как минимум на период строительства (полтора-три года) или даже больше на срок до 5-10 лет.

 

 

1. Выбор кондоминиума и квартиры.

Самое главное – это правильно выбрать проект. Строящихся кондоминиумов – великое множество, поэтому необходимо обращать внимание не только на стоимость квартиры, но и на репутацию и надежность застройщика, условия рассрочки, местоположение и т.д.

 

Вариантов покупки два – напрямую у застройщика или через агента. Многие считают, что покупка напрямую у застройщика лучше, поскольку агенту нужно платить, а с застройщиком можно поторговаться. Это ошибочное мнение. Во-первых, в Таиланде комиссию агенту платит продавец, т.е. застройщик. Во-вторых, застройщик НИКОГДА не сделает Вам скидку на размер комиссии агента, поскольку в этом случае агенты просто перестанут предлагать его проект клиентам. Сейчас многие застройщики нанимают русских менеджеров для работы с клиентами – это удобно, особенно для тех кто не владеет английским языком. Кондоминиум строится в среднем 2-3 года и, как показывает практика, хороший проект продается на 90% уже в первые 8-10 месяцев. После этого застройщику становится просто не выгодно содержать дорогостоящего русскоязычного менеджера и его могут уволить. Таким образом клиент оказывается лицом к лицу с компанией, где никто не говорит по-русски, а все документы присылаются на иностранном языке. Агент же будет вести все ваши дела и представлять Ваши интересы у застройщика до самой сдачи дома, поскольку только тогда он сможет получить всю причитающуюся ему комиссию за клиента. Кроме того, чтобы принять правильное решение необходимо сравнить все имеющиеся на рынке проекты в вашей ценовой категории, а менеджер нанятый застройщиком будет продавать и рекламировать только свой прокет. Если же обратиться в агентство недвижимости, то профессиональный агент всегда покажет несколько вариантов, расскажет обо всех плюсах и минусах и подскажет, какие застройщики имеют наилучшую репутацию. Если агент настоятельно советует приобрести жилье у одного застройщика, значит, он либо имеет там повышенные комиссионные, либо просто не имеет договоров с другими застройщиками, что тоже говорит не в его пользу.

 

Наиболее выгодно покупать новостройку в самом начале продаж на пресейле. Когда застройщик анонсирует проект он дает самые привлекательные цены. Затем, по классическим законам маркетинга, цены будут постоянно подниматься на каждом этапе строительства. Так, цена с момента начала продаж до момента сдачи может вырасти на 25-40%.

 

Итак, вы, наконец, выбрали проект, определились с этажом и квартирой и хотите её забронировать. Если Вы находитесь в Таиланде, то вы идете в офис застройщика и платите задаток. Обычно сумма задатка 50-100 тысяч бат – эту сумму можно внести наличными. Затем Вам предложат оформить и подписать контракт с застройщиком, оригинал которого вы забираете с собой. По возвращении из Таиланда Вы должны оплатить первый взнос за квартиру – тогда контракт вступает в силу.

 

Если у Вас нет возможности приехать в Таиланд прямо сейчас, то можно оформить покупку квартиры прямо из дома. Для этого Вам необходимо отсканировать и прислать копию первой страницы загранпаспорта, предварительно ее подписав, ваш почтовый адрес, адрес электронной почты и телефон для связи. Вам высылается инвойс от застройщика на сумму задатка для бронирования квартиры, который нужно оплатить в течение 5-7 дней. После получения денег, застройщик подготавливает Вам контракт и инвойс на первоначальный взнос, которые высылаются Вам агентом. Этот инвойс как правило нужно оплатить в течение 10-15 дней – тогда контракт вступает в силу и Вы становитесь счастливым обладателем контракта на новую квартиру.

 

 

2. Контракт на покупку квартиры.

В отличие от вторичного рынка, где можно вживую посмотреть предмет покупки, приобретение новостройки дело более серьезное. Только после того, как Ваш агент проверит предоставленные застройщиком документы, подтверждающие право собственности на землю и разрешение на строительство можно приступать к изучению и подписанию контракта. Нужно иметь ввиду, что новые объекты строятся от 15 до 36 месяцев и продаются, в основном, с ремонтом, но без мебели. И один очень важный момент: при покупке строящейся недвижимости вы подписываете договор непосредственно с застройщиком и ВСЕГДА платите ему напрямую: переводить деньги на счет агента в Таиланде не принято. Кроме того, многие застройщики (да и агенты тоже) часто расписывают преимущества покупки недвижимости на тайскую компанию – это же дешевле! Но не спешите им верить. Дело в том, что такую квартиру очень трудно продать! Во время недавнего финансового кризиса в этом убедились многие владельцы квартир, оформленных на тайские компании. Разумнее приобретать кондо в собственность на свое имя. В этом случае квартиру можно заложить, завещать и намного проще продать, тем более, если жилье находится в хорошем, ухоженном кондоминиуме.

 

 

3. График платежей и рассрочка.

Основным преимуществом при приобретении строящейся недвижимости в Таиланде является рассрочка платежа. У всех застройщиков принцип рассрочки один:

1.резервирование квартиры – задаток или депозит;

2.первоначальный платеж при заключении контракта;

3.сумма, разбитая на несколько платежей, уплачиваемых по графику на время строительства;

4.окончательный платеж при переоформлении квартиры на Ваше имя.

 

Теперь рассмотрим эти платежи более подробно.

 

Резервирование квартиры. Как правило депозит составляет весьма небольшую фиксированнную сумму в 50-100 тысяч бат. По совсем дешевым квартирам это може быть и 20-30 тысяч, по дорогим может доходить до 150-200 тысяч. Он может быть уплачен в офисе застройщика или на его банковский счет.

 

Первоначальный платеж может составлять от 10 до 50% от стоимости квартиры и, как правило, должен быть внесен в течение 1-3-х недель после резервирования квартиры. И хотя некоторые застройщики готовы принять его наличными, наиболее правильный и законный путь – это банковский перевод на счет застройщика из-за границы на основании подписанного контракта, который должен быть указан в назначении платежа. Любые платежи НЕ на счет застройщика а в пользу третьих лиц могут Вам дорого обойтись в будущем. При возниконовении любых споров или (не дай бог) судебных разбирательств вы никогда не докажете что отправляли деньги застройщику.

 

Плановые платежи в период строительства. У разных застройщиков сумма таких платежей разная. Где-то Вам будет заплатить в период строительства всего 20% стоимости, где-то 70%. Платежи могут быть привязаны к определенным датам, прописанным в контракте, например, ежемесячно или ежеквартально. Иногда платежи привязываются к этапам строительства, то есть вы должны уплатить оговоренную в контракте сумму когда закончен фундамент, построено 25 или 50% всего здания, закончено возведение всего здания и т.п. Все суммы плановых платежей мы также рекомендуем переводить исключительно на счет застройщика из-за границы.

 

Окончательный платеж обычно невелик и составляет 10-30% от стоимости, хотя в некоторых проектах он может состалять до 50 или даже 70% от стоимости квартиры – тут все зависит от контракта и застройщика. Платеж совершается после того как Вы приняли свою квартиру у застройщика и он исправил все недостатки если таковые имеются. После совершения данного платежа застройщик вручает Вам свидетельство о собственности.

 

ЭТО ВАЖНО! Многие наши клиенты спрашивают о возможности получения кредита на покупку квартиры в тайском банке. Отвечаем – это практически нереально. Тайские банки весьма консервативны в своей кредитной политике, поэтому весьма охотно кредитуют под залог квартиры только тайских граждан, которые могут показать стабильный доход в Таиланде.

 

С другой стороны, некоторые застройщики предоставляют опцию кредитования у самого застройщика недвижимости на срок до 3-х или даже 5-ти лет уже после окончания строительства. Процентная ставка тут колеблется от 7 до 12,5% годовых. Однако тут следует понимать, что квартира скорее всего НЕ будет оформлена на Ваше имя до полного погашения кредита. Во-вторых, такой кредит в 95% случаев предоставляется исключительно при покупке квартиры не в собственность, а на тайскую компанию.

 

4. Налоги и прочие расходы.

Обращаем Ваше внимание, что в Тайланде не существует налогов на недвижимость, как в европейских странах. Поэтому купив квартиру Вы больше не платите НИКАКИХ налогов, не зависимо от того проживаете ли Вы там постоянно или приезжаете на 2 недели в год.  Еще одна статья расходов при приобретении новой квартиры - это так называемый Sinking Fund - что-то вроде оплаты на долговременное поддержание объекта недвижимости в качественном состоянии. В дословном переводе с английского – это амортизационный фонд. Он уплачивается первым покупателем новой квартиры один раз и его размеры колеблются по текущим новостройкам от 350-400 до 600-700 бат за квадратный метр Вашей собственности, хотя по элитной недвижимости могут достигать и 900-1000 бат. Последней статьей расходов при заселении в новую квартиру является плата за обслуживание кондоминиума – maintenance fee. Это деньги на которые содержится само здание, охрана, паркинг, бассейн, территория и т.д. Эта сумма уплачивается с каждого квадратного метра Вашей квартиры. В отличие от жилья на вторичном рынке где в некоторых кондоминиумах плата может составлять всего 12-15 бат с квадратного метра, в новостройках она составляет от 30 до 60 бат, а иногда и выше. Как правило при заселении в новую квартиру вам нужно будет заплатить maintenance fee за год или 2 года вперед.

 

 

5. Документы на право собственности.

Покупатель квартиры в кондоминиуме получает следующие документы, удостоверяющие право собственности на приобретённую квартиру (по тайски он называется чаноот):

Свидетельство о праве собственности. На титульной стороне свидетельства приведены все характеристики и данные приобретаемой собственности. На обратной стороне свидетельства перечисляются все владельцы (начиная с самого первого) собственности и включая текущего собственника.

Паспорт владения (в некоторых источниках - «домовая книга»). Для иностранца этот документ не является обязательным, поскольку Вы не гражданин страны и не проживаете в Таиланде постоянно, для тайцев же Паспорт владения является аналогом нашей регистрации.

 

Оба документа, естественно, выдаются только на тайском языке.

 

 

 

Тайское законодательство и приобретение иностранцами недвижимости

 

 

 

В Таиланде, как, впрочем, и во всех странах Юго-Восточной Азии, продажа земли иностранным гражданам запрещена. Однако, тайское законодательство допускает приобретение иностранцами квартир в кондоминиумах в частную собственность. Единственное условие такого приобретения для иностранцев не живущих в Таиланде постоянно – деньги на покупку должны быть ввезены в страну из-за рубежа, что должно быть подтвержено специальным документов выданным одниз из банков в Таиланде.

 

Основные законы, регулирующие отношения Королевства Таиланд и инвесторов - Акт о Кондоминиумах (№4) от 2008 года, Земельный Кодекс и Закон об Иностранном Бизнесе.

 

Покупка квартиры в Таиланде иностранцами - Акт о кондоминиумах

 

Акт о Кондоминиумах (№4) от 2008 года. В 1990 году в Акт о Кондоминиумах были внесены изменения, позволяющие иностранцам приобретать в полную собственность квартиры в Таиланде. Согласно данным изменениям разрешается владение иностранцам квартирами, при условии что иностранцы владеют совокупно не более 49% всей площади кондоминиума.

 

Под 49% площади подразумевается СУММАРНАЯ ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ кондоминиума, а не 49% площади квартиры. То есть общая площадь квартир, принадлежащих иностранцам, в здании не должна превышать 49% от общей площади самого здания. Такие и только такие квартиры могут быть оформлены "на иностранное имя", то есть в полную 100% собственность иностранцу.

 

Покупатель квартиры в кондоминиуме должен отвечать одному из следующих условий:

- Юридическое лицо, зарегистрированное в Тайланде, но классифицированное как "иностранное" согласно Земельного Кодекса.

- Юридическое лицо, имеющее разрешение от Управления по инвестициям.

- Частные лицо, постоянно проживающее в Таиланде.

- Частное лицо, приглашенное в Таиланд Управлением по Инвестициям.

- Частное или юридическое лицо, ввезшее на территорию Тайланда иностранную валюту с целью покупки кондоминиума.

 

Последний вариант используется наиболее часто при приобретении кондо, так как важно правильно выполнить лишь одно требование - о легитимном ввозе валюты.

 

Приобретение домов иностранцами в Тайланде - Земельный Кодекс

 

 

Согласно Статьи 86-й Тайского Земельного Кодекса иностранцы не имеют права владеть землей за исключением специальных соглашений. Вариантов законного решения данной ситуации два:

 

Первый вариант - покупка земли на юридическое лицо, которое будет считаться "тайским". Этот метод владения часто называется «оформление на тайскую компанию». Принцып такой – Вы владеете компанией, а компания владеет домом. Согласно Статьи 97-й компании, зарегистрированные в Таиланде, но имеющие более 49% уставного капитала принадлежащего иностранцам, относятся к иностранным юридическим лицам, то есть, для того, чтобы юридическое лицо было признано "тайским", необходимо, что бы 51% уставного капитала принадлежал тайцам.

 

Таким образом, иностранец может владеть только 49% акций компании, хотя тайский земельный кодекс не запрещает полностью контролировать ее. Поэтому очень важно правильно оформить весь пакет документов на компанию, чтобы гарантировать право эффективно и полностью эту компанию контролировать. Владение, и управление тайской компанией проходит через определенные процедуры и налагает ответственность и налоговые обязательства, что также требует дополнительных расходов. И хотя такой способ покупки некоторые считают не слишком надежным, тем не менее последние 30 большинство домов иностранцами покупалось именно так. При правильном оформлении документов – а такой механизм за эти годы давно отработан – никаких проблем у владельцев никогда не возникало.

 

Второй вариант – иностранец может владеть землей посредством документально оформленной долгосрочной аренды.

 

Долгосрочная аренда - это простой способ, который позволяет владеть землей (или землей с домом) в течение определенного количества лет. Как правило - 30 лет с правом продления аренды по формуле +30, +30 (то есть в общей сложности 90 лет). Некоторые предпочитают этот метод благодаря его простоте и потому, что он не требует весьма сложной процедуры создания компании. Земля арендуется у собственника земли: физического или юридического лица, и оформляется в Земельном управлении. Сумма, прописанная в контракте на 30-летнюю аренду, будет зависеть от того, как вы договоритесь с владельцем + небольшая комиссия Земельному управлению за регистрацию контракта. В контракте также указывается опция продления аренды на дополнительные 30 лет. Помимо контракта аренды может быть оформлено пожизненное право пользования всем, что расположено на поверхности участка, как дополнительная и серьезная гарантия. Однако долгосрочную аренду можно считать надежным способом лишь при условии, если Вы арендуете землю у государства. Если же вы арендуете землю у частного лица или фирмы никогда нельзя быть до конца уверенным, что через 30 лет, когда Вам нужно будет продлевать аренду, с ними ничего не случится.

 

Не следует считать, что аренда позволяет сэкономить на стоимости земли – обычно стоимость аренды меньше стоимости земли (при приобретении на компанию) лишь на несколько процентов. Застройщики коттеджных поселков редко идут на оформление посредством аренды и более 90% домов оформляются “на тайскую компанию”.

 

 

Это необходимо знать при покупке недвижимости

 

 

Подбор и покупка недвижимости дело не простое и требует соответствующей квалификации и знания рынка. В западных странах никому никогда не приходит в голову покупать недвижимость самостоятельно, самому собирать документы, проверять документы у продавца и проводить экспертизу договоров. Для всего этого есть агенты – это их хлеб и их работа. А каждый труд должен быть оплачен – это нормально. Но Вам необходимо знать, что на рынке недвижимости Таиланда комиссию агенту ВСЕГДА платит продавец как на вторичном рынке, так и при покупке новостройки. Существует масса примеров, когда покупатели, думая что они экономят на комиссии агенту, пытались купить жилье самомтоятельно получали различные проблемы в чужой стране на незнакомом рынке. Но если агент требует с Вас комиссию нужно хорошо подумать, стоит ли иметь с ним дело и нужно ли Вам переплачивать лишние деньги.

 

Процедура оформления очень простая и занимает непосредственно в земельном управлении (Land Office) не более двух-трех часов. Согласно Национальному Акту о Кондоминиумах (National Condominium Act) иностранцы имеют право купить в кондоминиуме не более 49% жилых площадей от всей жилой площади кондоминиума. Любая сделка по приобретению квартиры оформляется в земельном управлении, которое строго контролирует эту норму и просто не выдаст Вам свидетельство о собственности, если квартиру невозможно перевести на иностранное имя.

 

Кроме того, необходимо помнить, что таунхаузы (коттеджные мини-городки, townhouse), созданные как юридические лица в форме кондоминиума позиционируются некоторыми продавцами как квартиры в кондо. В реальности же понятие собственности в таунхаузе входит не только коттедж, но и земля под ним, что противоречит законодательству о правах иностранцев на землю, так что о праве собственности в таких случаях речь идти не может, а только об аренде. Весьма нередки случаи, когда иностранцы приобретали таунхаузы, а спустя некоторое время обнаруживали, что они не являются собственниками, а всего лишь арендаторами (пусть и на большой срок), и не вправе перепродать, завещать или совершать какие-то сделки с данной недвижимостью.

 

 

Оценка
10987654321
API:
Copyright© КОМИЛЬФО КЛАБ

Отзывы, комментарии, предложения

 

Нам будет приятно видеть здесь Ваше мнение

 

InterContinental Fiji Golf Resort & Spa 5*

 

Отдых с детьми

 

Рейтинг отеля: рейтинг

Расположение отеля: рейтинг

Территория отеля: рейтинг

Номер отеля: рейтинг

Сервис в отеле: рейтинг

Питание в отеле: рейтинг

Дети: рейтинг

    

 

Aldrovandi Palace 5*

 

Райское сердце Рима

 

Рейтинг отеля: рейтинг

Расположение отеля: рейтинг

Территория отеля: рейтинг

Номер отеля: рейтинг

Сервис в отеле: рейтинг

Питание в отеле: рейтинг

Дети: рейтинг     

 

Royal Davui Island Resort 5*

 

Десять из Десяти

 

Рейтинг отеля: рейтинг

Расположение отеля: рейтинг

Территория отеля: рейтинг

Номер отеля: рейтинг

Сервис в отеле: рейтинг

Питание в отеле: рейтинг

Пляж: рейтинг

 

В&О Категория Дата публикации
Рейтинг стран 2014 года Где отдохнуть 15.01.2014 21:53:19

 

 

 

MIPIM 2014

Крупнейшее  событие в сфере недвижимости!
от 1510 €

Предлагаем вашему вниманию гарантированные места в отелях Канн на время проведения выставки.

 

 

забронировать

Флоренция - Рим

Лучшие места!
St. Regis Florence от 2610 €

Тип тура: индивидуальный. Насыщенная экскурсионная программа. Вылет 1 мая, на 6 дней. Размещение лучшие отели 5*.

 

забронировать

БЕСТ-Регата

13 марта в Каннах!
озеро Комо под запрос

Принять участие могут все желающие

Парусный опыт не требуется

Регистрация на мероприятие – до 25 февраля.

 

забронировать

 

 

Мы в соцсетях

Подписывайтесь, делитесь отзывами, рекомендуйте друзьям.